店舗やオフィスを借りる際、賃料とは別に「共益費」を請求されることがあります。この共益費に消費税がかかるのか、疑問に感じたことはないでしょうか。

店舗やオフィスなどの事業用物件では、賃料にも共益費にも消費税がかかるのが原則です。事業用物件を借りる際には、賃料と共益費の両方に消費税が課税されることを正しく理解しておかないと、予算計画が大きく狂ってしまう可能性があります。

この記事では、店舗物件の共益費に消費税がかかる理由、非課税になるケース、インボイス制度との関係まで、事業者が知っておくべきポイントを解説します。

共益費の基礎知識

共益費は店舗やオフィスビルの共用部分を維持するための費用です。まずは、基本的な内容を押さえておきましょう。

共益費とは共用部分の維持管理費のこと

共益費とは、ビルのエントランスや廊下、エレベーター、階段などの共用部分を維持管理するために使われる費用です。具体的には、清掃費用や電気代、エレベーターの保守点検費、管理会社への委託費などが含まれます。

テナントビルでは複数の事業者が入居しているため、これらの共用部分にかかる費用を入居者全員で分担する仕組みになっています。物件によっては駐車場の管理費や、セキュリティシステムの維持費なども含まれることがあります。

賃料とは別に請求されるのが一般的

共益費は通常、賃料とは別項目で請求されます。これは、初期費用の計算や税務処理の観点から分けて管理する必要があるためです。

ただし、物件によっては「共益費込み」として賃料に含まれている場合もあります。この場合でも実質的には共益費相当額が含まれているため、周辺相場と比べて賃料が高めに設定されていることがほとんどです。

管理費と共益費の違い

共益費と管理費は実務上ほぼ同じ意味で使われており、明確な定義の違いはありません。不動産公正取引協議会の規約では一応区別されていますが、実際の契約書では物件によって「共益費」と表記されたり「管理費」と表記されたりするだけです。

どちらの名称であっても、共用部分の維持管理にかかる費用であることに変わりはないため、名称の違いを気にする必要はありません。

店舗物件の共益費に消費税はかかる？

店舗やオフィスなどの事業用物件では、共益費は原則として消費税の課税対象となります。共益費は清掃やエレベーター保守などのサービス提供の対価とみなされるため、消費税が課税されます。

共益費として集めたお金は、清掃サービスやエレベーター保守、電気料金など、具体的なサービスや物品の購入に使われます。これらはすべて消費税の課税取引であるため、テナント側も消費税込みで支払う必要があります。

^{出典：国税庁「テナントから領収するビルの共益費」}

消費税がかからないケースは？

原則は課税対象ですが、例外的に消費税がかからない共益費もあります。ここでは非課税・不課税となるケースを解説します。

実費清算の共益費

共益費を「実費清算」で処理する場合は、消費税が不課税となります。

実費清算とは？
実際にかかった費用をメーターなどで正確に計測し、後日その金額だけを請求する方式です。

例えば、電気代を各テナントのメーターで計測して「A社は今月5,000円」「B社は今月8,000円」と実費だけを請求する場合、オーナーは単に立替払いをしているだけなので消費税は不課税です。

一方「共益費として毎月一律2万円」のように最初から定額で徴収している場合は、実費清算ではなくサービス提供の対価とみなされるため課税対象となります。

町内会費・商工会費などの不課税項目

共益費の中に町内会費や商工会の通常会費など、対価関係がない項目が含まれている場合は不課税となります。これらは対価関係がないため消費税の課税対象外（不課税取引）です。

ただし、これらを共益費として一括で徴収する場合、実務上は全体を課税扱いにしているケースがほとんどです。厳密に区分するには、項目ごとに金額を分けて請求する必要があります。

オーナー立替の公共料金

オーナーがテナントの代わりに電気代やガス代などの公共料金を立て替えて支払い、後日実費を請求する場合、この預かり金には消費税がかかりません。公共料金自体にはすでに消費税が含まれており、オーナーは単に支払いを代行しているだけだからです。

この場合、請求書には「預かり金」または「立替金」として明記され、消費税は別途加算されません。

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店舗物件の共益費で注意すべきポイント

共益費は、物件によって金額が大きく異なります。契約前にチェックすべきポイントを押さえておきましょう。

共益費の相場は賃料の5〜10％程度

テナント物件の共益費相場は、一般的に賃料の5〜10％程度です。

例えば賃料が20万円であれば、共益費は1万円〜2万円が目安となります。この範囲を大きく超える場合は、何らかの理由があると考えられます。

地域や物件のグレードによっても変動しますが、この相場を基準として、契約を検討している物件の共益費が適正かどうかを判断しましょう。

相場と設備のバランスが取れているか確認する

共益費を評価する際は、金額の高低だけでなく、相場と設備のバランスが取れているかを確認しましょう。

共益費が高い物件は、エレベーターや最新のセキュリティシステム、共用トイレ、駐車場などの設備が充実している傾向があります。逆に安い物件は設備が古かったり、清掃やメンテナンスの頻度が低かったりする可能性があります。

内覧時には、以下の点をチェックしましょう。

• 共用部分の清掃状態
• エレベーターや照明の動作状況
• 共用トイレや給湯設備の有無と状態
• セキュリティ設備の充実度

これらが充実していれば、多少共益費が高くても納得できるでしょう。

賃料を安く見せるために共益費を高く設定する物件に注意

賃料を相場より安く見せるために、その分を共益費に上乗せしている物件もあります。例えば周辺相場が賃料22万円のところ、賃料18万円・共益費4万円と表示することで、見た目の賃料を安く見せられます。

このような物件では、実質的な総額は変わらないものの、保証金や礼金が「賃料の◯ヶ月分」で計算される場合、初期費用が若干安くなるメリットはあります。ただし毎月の支払い総額は必ず確認し、周辺相場と比較することが重要です。

店舗物件の共益費に関するよくある質問

共益費に関してよく寄せられる質問に回答します。契約前の疑問解消に役立ててください。

個人事業主として店舗を借りる場合の消費税は？

個人事業主として店舗を借りる場合でも、共益費には消費税が課税されます。法人か個人かは関係なく、事業用物件であれば課税対象です。

水道光熱費が共益費に含まれている場合の扱いは？

水道光熱費が共益費に含まれている場合、全体として消費税が課税されるのが一般的です。水道料金、電気代、ガス代のいずれにも消費税がかかっているため、実務上は一括して課税扱いとなります。

契約書に「消費税別」と書かれていない場合は？

契約書に「消費税別」の記載がない場合、提示されている金額が税込なのか税別なのか不明確です。この場合、契約前に必ず不動産会社に確認してください。

一般的には「共益費2万円（税別）」のように明記されますが、記載がない場合は税込と解釈されることもあります。後々のトラブルを避けるため、金額の内訳は必ず書面で確認しましょう。

インボイス制度で共益費の請求書は変わる？

インボイス制度（適格請求書等保存方式）が導入されても、共益費の課税関係自体は変わりません。ただし、あなたが課税事業者として仕入税額控除を受ける場合、貸主が適格請求書発行事業者である必要があります。

貸主が免税事業者や適格請求書発行事業者でない場合、共益費の消費税分は仕入税額控除できなくなります。新規契約時や更新時に、貸主の登録番号を確認しましょう。

まとめ

店舗やオフィスなどの事業用物件では、共益費には消費税が課税されるのが基本です。共益費は共用部分の維持管理という役務提供の対価であるため、消費税の対象となります。

ただし、実費清算や立替金として処理される場合は不課税となることもあるため、契約内容をよく確認することが大切です。また、共益費の相場は賃料の5〜10％程度が目安ですが、設備の充実度によって変動するため、金額だけでなく設備とのバランスも見極める必要があります。

契約時には消費税の扱いや金額の内訳を明確にし、インボイス制度の影響も考慮しながら、適切な税務処理を行いましょう。

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